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疫情期间法制宣传问答 | J.S Services

2020年春节,“新冠”突然肆虐,严重影响春节假期及随后的整个国民经济发展并导致社会混乱现象杂生,为保障和稳定正常的社会秩序,国务院及各地均出台相应的具体应对政策。在此,我们针对房地产建设施工领域在“新冠”疫情期间相关法律问题作出以下梳理和分析,以供各位参考:


参考以往“非典”期间相关司法指导及裁判惯例,根据我国《民法总则》第一百八十条:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”我们可以暂时将“新冠”疫情认为不可抗力事件。
下面就商品房销售阶段的有关法律问题作简单的分析:


一、 商品房销售阶段

商品房销售阶段企业会与购房者签订认购协议,在疫情期间针对认购协议效力及处理方式进行以下分析:疫情发生之前,签订的认购协议,因存在不可抗力的情况,由此直接导致的认购协议中无法履行的部分,可以不可抗力进行抗辩,免除相应的违约责任,各方对于受到确实影响的部分另行协商;如果不是疫情直接导致的必然无法履行,则也并不免除违约方的违约责任;对于疫情发生之后,签订的认购协议(例如网签合同等),因协议各方对次疫情均有认知,则各方应按照协议履行义务,对于无法履行的部分,也不得以疫情为由进行抗辩,但双方均同意协商一致后,可就协议中无法履行的部分进行变更。


二、 逾期还贷问题

根据《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发【2020】29号),明确因感染新型冠状病毒肺炎住院治疗人员、隔离人员、疫情防控工作人员、受疫情影响暂时失去收入来源的人群此五类人员,在政策上给与适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等还款安排,合理延后还款期限。疫情期间因不便还款发生逾期的,不纳入征信失信记录。在延后还款期限后,贷款人没有其他合理原因仍然没有及时还款的,则需要承担违约责任,开发商作为保证人的,此时也需要承担相应的保证责任。


三、房屋延期交付

因疫情导致的各地政府采取的各项措施,封城或者交通管制、限制出入、延迟复工等等直接导致的延迟交付问题,应根据各省市实际情况予以分析讨论。如确实疫情严重的地区,因采取相应的延迟复工、封城等措施,直接导致无法及时交房的,企业可依据不可抗力免除责任;如相应政策并不必然导致逾期交房的,则需从是否因疫情导致的人员短缺、交通管制、材料短缺及企业自身过错问题综合分析,疫情并不必然成为房屋延期交付的免责事由。如非因复工等原因,而因其他原因导致的延迟交付,应及时保存相应证据。


此外,企业应当与购房者就延期交房事由协商一致再次确定交付时间,延迟期间过后,若无其他事由,企业仍未按期交房的,则应承担相应的违约责任。


四、逾期办证问题

因疫情导致的封城问题,一定程度上会阻碍房产证办理流程,但现今许多城市也开通了网上办证渠道,因此,疫情期间逾期办证问题仍因根据不同的情况予以讨论。如确实因房地产管理部门无法办证,则企业可以此为由进行抗辩;如尽管在疫情期间,但是因企业自身问题无法满足办证条件,则企业不得以疫情为由要求免责,仍应承担相应的违约责任;如房地产开发企业本身存在一定问题再加上本次疫情的影响共同导致无法及时办证的,则应当根据实际情况加以分析按照过错原则进行承担相应的责任。


此外,对于因疫情导致的无法办证企业,应当及时向购房者沟通,发送相应通知,保留证据,以免后续纠纷,也是进一步为了减少损失扩大的有效之举。